Hipotecas fijas

Enlaces rápidos:

• ¿Qué son las hipotecas fijas?
• Las ventajas
• ¿Los intereses de las hipotecas fijas no cambian nunca?
• ¿Es mejor una hipoteca fija o una hipoteca variable?
• ¿Cuáles son las comisiones de las hipotecas fijas?
• ¿Cómo encontrar las mejores ofertas del año en hipotecas fijas?

En España, hasta hace pocos años, hablar de hipotecas era hablar de hipotecas variables o de tipo variable, que es la modalidad tradicional. Sin embargo, en la actualidad se han popularizado dos nuevos tipos de hipotecas: las hipotecas mixtas (que combinan ambos tipos) y especialmente las hipotecas fijas.

Las hipotecas fijas generan confianza al usuario porque éste sabe que siempre pagará la misma cuota con indiferencia de subidas o caídas de tipos de interés o Euríbor.

En esta página analizamos qué hace a las hipotecas fijas tan atractivas, en qué consisten y cómo puedes solicitarlas.

¿Qué son las hipotecas fijas?

Las hipotecas fijas son, como los préstamos con garantía hipotecaria, productos de financiación de altos importes que permiten a su titular obtener un crédito amplio para comprar una propiedad inmobiliaria.

Las hipotecas son créditos con estos aspectos únicos:

• A muy largo plazo (de 10 a 30 años)
• Por importes elevados (por lo general, de 150.000 euros en adelante)
• Con intereses bajos (entre el 1% y el 3% TAE)

Lo que hace únicas a las hipotecas fijas es que no aplican cambios a los tipos de interés durante todo el periodo de pago o amortización. En resumen:

• Siempre sabes lo que pagarás cada mes por tu hipoteca, sin cambios, ni sorpresas, ni altibajos

En estos casos, los intereses no varían en función de índices de referencia, Euríbor u otros aspectos del Banco de España o del Banco Central Europeo, como sí ocurre con las hipotecas de tipo variable.

Entre otras características que debes conocer de las hipotecas fijas:

• La cuota es constante
• El interés depende del plazo, así que, a plazos más largos, mayores intereses
• Los plazos máximos son algo más cortos: lo habitual son 20 o 25 años, hasta un máximo de 30, a diferencia de las variables que podrían alcanzar los 40 años
• Los intereses son algo más altos que en las variables, pero las variables pueden, precisamente, variar, así que a lo largo de la vida de la hipoteca puede haber altibajos que en las hipotecas fijas no se producen: el interés queda fijado y pactado y no se altera.

Las hipotecas fijas son muy recomendadas para personas que no toleran el riesgo y prefieren tener un importe fijo cada mes para despreocuparse de si subirá o bajará el interés.

Las ventajas

Con una demanda creciente de este tipo de productos, no es de sorprender que cada vez tengan ventajas más competitivas.

1. Protegen frente a subidas y bajadas del Euríbor, el principal índice de cálculo de intereses para hipotecas. Les ha pasado a muchas personas que empiezan pagando una cuota baja, pero al cabo de un año o dos, experimentan fuertes subidas. Las hipotecas fijas no tienen estos vaivenes.
2. Los intereses que aplican se han reducido mucho con los años, siendo ahora extremadamente competitivos y muy cercanos a los tipos de mercado de las hipotecas variables
3. No hay cláusulas suelo, por lo que no debes preocuparte por ello. Las cláusulas suelo establecen un tope mínimo para las hipotecas variables, en caso de que el Euríbor bajase más de lo esperado, no se podrían beneficiar de dichas bajadas. Con las hipotecas fijas ese problema no se da.
4. Bonifican a las personas que pueden pagar en menos tiempo, ya que, a menor periodo de amortización, menores son los intereses totales aplicados. Las mejores condiciones se consiguen entre 10 y 15 años máximo.

¿Los intereses de las hipotecas fijas no cambian nunca?

Puede pasar, pero son dos casos muy concretos y no se producen con frecuencia:

• En caso de novación, es decir, un cambio en las condiciones del contrato para añadir o quitar cláusulas por parte del banco o del titular.
• En caso de incumplimiento de las condiciones de bonificación, por ejemplo, si no contratamos el seguro u otros requisitos del banco como domiciliar la nómina y los recibos, etc. El contrato suele contemplar qué ocurre en cada uno de estos casos.

Lo cierto es que las hipotecas fijas nunca han sido tan baratas como ahora, lo que las ha llevado a ser el 40% de las nuevas hipotecas firmadas en España este año.

Al contratar una hipoteca de cualquier tipo, el banco exigirá una cierta vinculación bancaria para que el cliente contrate productos adicionales para acceder a su mejor oferta. Por ejemplo, un depósito, llevar la nómina, contratar tarjetas o seguros, unificar pagos, etcétera. Esto es así también para las hipotecas a tipo fijo.

¿Es mejor una hipoteca fija o una hipoteca variable?

No hay una respuesta universal: dependerá de cada persona, de su tolerancia al riesgo, de las condiciones que le ofrezca su banco, etcétera. El tipo variable es más bajo ahora mismo, pero podría encarecerse si sube el Euríbor, así que decantarse por esta opción es como realizar una apuesta. En el caso de las fijas, no hay sorpresas. Se firma y así se queda hasta el final.

¿Cuáles son las comisiones de las hipotecas fijas?

En este aspecto las hipotecas fijas y las hipotecas variables son iguales, cobran ambas las mismas comisiones:

• Comisión de apertura
• Comisión por amortización total o parcial
• Comisión por subrogación (si aplica)

Las hipotecas fijas cobran además una comisión llamada compensación por riesgo de tipo de interés, que sólo se aplica si el cliente decide pagar antes de tiempo parte de su deuda o la totalidad de la deuda, y si la operación supondría que la entidad bancaria pierde dinero. No es habitual, pero puede darse.

¿Cómo encontrar las mejores ofertas del año en hipotecas fijas?

En teoría, una hipoteca fija para ser una buena oferta en 2019 debería:

• Tener unos intereses por debajo del 2% o rondando esa cifra, dependiendo también del plazo y sabiendo que, a plazos menores, más opciones de tener financiación a intereses cercanos al 1,5%
• Sin comisiones o con muy pocas comisiones, especial mención a tratar de evitar las comisiones de apertura
• Sin demasiados productos añadidos ni vinculación bancaria, aunque domiciliar la nómina es prácticamente inevitable.

En la actualidad, los bancos no ofrecen financiación por el total de la compra de la vivienda, siendo el 80% la cifra máxima que se ofrece en hipotecas. Así, sabes que deberás aporta el 20% restante más los gastos de formalización e impuestos, costes notariales, etc.

Cada vez hay más entidades que ofrecen hipotecas fijas a intereses competitivos, teniendo en cuenta que se prevé que el Euríbor se mantenga en tipos negativos como mínimo hasta 2021, así que, siguiendo la tendencia del mercado, si las variables no suben, tampoco lo harán las fijas.

Lo más importante es calcular cuál es la cuota que te puedes permitir, y el porcentaje de ingresos que le vas a dedicar al pago de la hipoteca, normalmente el Banco de España recomienda que no supere el 40% de los ingresos personales o domésticos. El plazo habitual de hipotecas son 30 años, con el promedio algo inferior de 20 a 25 años.